Transformações no espaço urbano e especulação imobiliária

Mayra

Leia texto publicado originalmente no Jornal da Unicamp.

Para pesquisadora do IG, transformações urbanas são guiadas por interesses econômicos, sem considerar a comunidade local

A região Noroeste de Campinas vem passando por um processo de urbanização intenso desde 2010. Áreas de antigas fazendas cederam espaço a um grande shopping center e a condomínios, conformando novos bairros e modificando o perfil residencial e comercial ao redor da avenida John Boyd Dunlop. Buscando compreender as transformações daquela área, a geógrafa Mayra Abboudi Brasco, pesquisadora do Instituto de Geociências da Unicamp, identificou uma relação de retroalimentação entre o poder público municipal e o setor imobiliário. Segundo ela, há, neste caso, um circuito do capital imobiliário que engloba investimentos públicos e privados, incorporadoras imobiliárias, empresas de variados setores da construção civil, acionistas, holdings, empresas que realizam vendas e marketing para o setor.

Transformações no espaço urbano e especulação imobiliária

Fonte: Prefeitura de Campinas

De acordo com informações da Prefeitura de Campinas, a região Noroeste vive forte expansão econômica. Localizada em uma área de 65,64 km² de extensão, onde vivem aproximadamente 145 mil habitantes, ela abriga um grande complexo de atendimento à saúde, incluindo o Pronto-Socorro do Campo Grande e o Hospital PUC-Campinas. Outros diferenciais da Macrorregião Noroeste são as principais rodovias que passam por ela: a Anhanguera e a Bandeirantes, além do Corredor Metropolitano Noroeste, onde estão concentrados cerca de 70% dos usuários de transporte público.

Novos empreendimentos imobiliários modificaram as dinâmicas urbanas na região noroeste de Campinas. Crédito: Mayra Brasco

Novos empreendimentos imobiliários modificaram as dinâmicas urbanas na região noroeste de Campinas. Crédito: Mayra Brasco

O processo de urbanização da região incluiu a chegada do Shopping Parque das Bandeiras, instalado onde antes se localizava a Fazenda Cuscuzeiro, e de um novo bairro, o Jardim Ibirapuera, endereço do condomínio Alto do Ibirapuera. Os condomínios Residencial Parque da Fazenda, Terra Nature e o Cury Dez Parque das Bandeiras estão na área da Fazenda Roseira. Já a Fazenda Bela Aliança foi transformada no condomínio Bela Aliança Bairro & Parque. Como contrapartida deste empreendimento imobiliário, ficou estabelecida a construção do Parque Natural Municipal do Campo Grande, cuja previsão de entrega era para 2020, mas que ainda não foi concluído.

De acordo com a pesquisadora, a urbanização aumenta a rentabilidade da terra. “Apesar da equipe técnica da Secretaria de Planejamento e Urbanismo de Campinas ter apontado que o perímetro urbano não deveria ser expandido, isso aconteceu”, afirma. "Também foi estabelecido um macrozoneamento que permite a inserção de terras rurais no perímetro urbano por meio de estudos de viabilidade”, complementa. Com a urbanização, as fazendas, antes propriedades de uma única pessoa e vendidas em alqueires, foram desmembradas em lotes, vendidos por m², ou seja, porções menores de terra com preços ainda mais elevados diante deste contexto de especulação imobiliária”.

Ao consultar o site do Plano Diretor Estratégico de Campinas, é possível identificar os pedidos de expansão do perímetro urbano. “A maioria dos pedidos vieram de proprietários de terra e de incorporadoras”, constatou Mayra.

A aprovação do shopping center é um exemplo de como a refuncionalização do espaço urbano é fortemente influenciada pelo setor privado. Conforme explica Mayra, em 2012, foi criado o Grupo de Análise de Empreendimentos Especiais (GAPE), ligado à Prefeitura Municipal, para analisar e aprovar novos projetos. Com isso, foi firmado um termo de acordo e compromisso entre a Prefeitura de Campinas, as empresas proprietárias do Shopping Parque das Bandeiras e a Anhanguera Educacional, que construiria um novo campus entre o Shopping e o Campus II da PUC-Campinas. Em seguida, o Shopping Parque das Bandeiras recebeu o alvará de execução, em local onde o zoneamento (então baseado na Lei de Uso e Ocupação do Solo de 1988) não permitia.

Ainda segundo a pesquisadora, a construção do shopping teve impactos significativos para a região. Houve um aumento no preço das casas e uma reestruturação no trânsito e nas vias de uma região periférica. Os novos condomínios verticais também impactaram a circulação de veículos. Ela lembra, ainda, que “o corredor de ônibus BRT cujas obras geraram grandes transtornos para a população, mesmo sendo público, beneficia o setor imobiliário, que incorpora a obra como um atrativo de vendas”, pontua.

Por fim, a pesquisadora destaca que o planejamento da urbanização daquela área não envolveu outros agentes de forma ativa, o que resultou, por exemplo, na retirada das ciclovias do projeto do corredor de ônibus, não permitindo a integração com outros modais de transporte. “Infelizmente, acidentes com ciclistas ainda são frequentes na Avenida John Boyd Dunlop, onde passa o corredor”, lamenta Mayra. No geral, segundo ela, as demandas locais e específicas não foram sequer ouvidas para serem incorporadas ao Plano Diretor. “Ao analisar os produtos imobiliários daquela região no período entre 2005 e 2018, bem como as revisões das Leis dos Planos Diretores de 2006 e 2018, vimos que quem condiciona a expansão urbana em Campinas – assim como em várias outras cidades – são os donos de incorporadoras imobiliárias”, finaliza Mayra.

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Por Eliane Fonseca Daré

Imagens: Mayra Brasco

Edição de Imagem: Alex Calixto

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